Poštovani,

sukladno Zakonu o medijima (Narodne novine, broj 59/2004.), članku 40., stavku 1., zahtijevamo da objavite naše ispravke u vezi s novinskim člankom gospodina Dražena Majića, koji je pod naslovom »Brijuni rivijera: Apartmani, eko-bungalovi i kinderhoteli na jeftinoj istarskoj zemlji« objavljen u Glasu Istre 1. listopada 2005., stranica broj 2.

S obzirom da autor u svom članku navodi netočne i nepotpune informacije, u nastavku navodimo iste te naše ispravke.

»Analiza osporene razvojne studije projekta Brijuni rivijera« je zaglavlje članka u kojem autor uz komentare studije Horwath Consultinga piše i o cijenama zemljišta.

Ni u jednom dijelu studije Koncepta najbolje uporabe Horwath Consulting nije predlagao cijene i prodaju zemljišta. Budući da je čitatelj iz zaglavlja članka možda mogao zaključiti da studija sadrži i prijedloge cijena zemljišta, držimo da su komentari o cijenama zemljišta obmanjujući.

»Savjet je izrađivačima projekta zamjerio nestručnost, površnost…«, navodi autor. U mišljenju Savjeta za prostorno uređenje koje nam je proslijedila tvrtka Brijuni rivijera d.o.o., Savjet nigdje izričito ne spominje nestručnost i površnost osim stručno upitnih (urbanističko-arhitektonski) ponuđenih shema koje je Horwath Consulting nazvao master planom, a što se također da polemizirati s obzirom na međunarodnu praksu.

»Područje na kojem bi se trebao realizirati nalazi se na teritoriju Općine Bale, Grada Vodnjana, Općine Fažana i Grada Pule, navodi autor. Predmetne lokacije projekta se nalaze na područjima Općine Bale, Općine Fažana i Grada Pule. Na području Grada Vodnjana se ne nalazi niti jedna predmetna lokacija, a niti dijelovi predmetnih lokacija Barbariga Formio Sv. Benedikt (Općina Bale) i Pineta (Općina Fažana), koje se nalaze uz granice između njihovih općina i grada Vodnjana.

»Usporedbom s Prostornim planom Istarske županije vidljivo je da su autori iz Horwath Consultinga na pojedinim lokacijama izlazili iz okvira onog što dozvoljava spomenuti regionalni plan«, navodi autor. Horwath Consulting je u potpunosti uvažio sve elemente Prostornog plana Istarske županije koji se odnose na četiri definirana turistička razvojna područja (TRP) u okviru područja četiri predmetne lokacije u općinama Bale i Fažana, a što je moguće provjeriti usporedbom koncepata za sve četiri lokacije s elementima TRP-ova. Nadalje, s obzirom da Horwath Consulting nije dobio uvid u prostornoplansku regulativu za Pulu, programi smještajnih kapaciteta turističke namjene za dvije predmetne lokacije u Puli se nalaze u okviru dopuštenog porasta kapaciteta od 3.000 postelja, što je također definirano Prostornim planom Istarske županije. Horwath Consulting je za dvije predmetne lokacije u Puli predložio ukupno 2.600 postelja turističke namjene (1.120 postelja na lokaciji Hidrobaza te 1.480 na lokaciji Muzil), što je manje od prethodno spomenutog dopuštenog porasta. To što nismo iskoristili najveći mogući porast od 3.000 postelja proizlazi iz našeg opredjeljenja da se u Puli otvori mogućnost i za manje hotele obiteljskog tipa čiji bi kapaciteti upotpunili ovaj porast (razlika od 400 postelja).

»Izrađivači studije su taj projekt s ukupno 1.050 kreveta radno nazvali San Polo Colone Eco Resorts, a njegova bi ponuda objedinjavala i sedam restoranskih objekata s 252 sjedišta«, navodi autor. Prvo, predloženi marketinški naziv koncepta za predmetnu lokaciju San Polo Kolone je San Polo Kolone Eco Village 4*. Drugo, nije riječ o sedam restoranskih objekata, već sedam sadržaja hrane i pića, što uključuje četiri restorana i tri bara. Treće, ovdje nije riječ o objektima, već sadržajima. Naposljetku, za sve sadržaje hrane i pića na ovoj predmetnoj lokaciji je ukupno planirano 752 sjedišta, a ne 252 sjedišta.

»Prilikom izrade studije Horwath Consulting se prilično generalno referirao na slične projekte u Francuskoj (Center Parc Les Bois Francs), Italiji (Club Med Metaponto) ili Španjolskoj (Club Med Puert Maria)«, navodi autor. Ovu je tvrdnju iznio u kontekstu komentara lokacije San Polo Kolone. Horwath Consulting se nije generalno referirao, već je u studiji naveo da su spomenuti objekti »ogledni primjeri određenih turističkih proizvoda, smještajnih objekata i sadržaja za odmorišni kompleks San Polo Kolone«. Ova tvrdnja nije generalizacija, već proizlazi iz temeljitih analiza svih relevantnih konkurentskih i oglednih (benchmark) projekata, što je standardna međunarodna konzalting procedura u izradi koncepata najbolje uporabe.

»Na sljedećoj lokaciji smještenoj oko tvrđave u Barbarigi zamišljen je projekt San Benedict Golf Resort«, navodi autor. Predloženi marketinški naziv koncepta za predmetnu lokaciju Barbariga Formio Sv. Benedikt je San Benedikt Golf Resort, Villas & Thalasso 5*.

»U Prostornom planu Istarske županije na toj je lokaciji predviđen hotel, dok Horwath Consulting u studiji predviđa vile i apartmane«, navodi autor. Ovu je tvrdnju iznio u kontekstu komentara lokacije Barbariga Formio Sv. Benedikt. Koncept najbolje uporabe za predmetnu lokaciju Barbariga Formio Sv. Benedikt uopće ne predviđa apartmane, već hotel sa 135 smještajnih jedinica u manjim objektima te klaster s 55 ruralnih vila u istarskom stilu. Ovaj hotelski kompleks je koncipiran u vidu manjih funkcionalno povezanih objekata jer je to ne samo recentni globalni trend visokokvalitetnog hotelskog razvoja za goste viših platežnih mogućnosti, već je i u skladu s općim pozicioniranjem Brijuni rivijere kao boutique rivijere po mjeri čovjeka, zbog čega se u izradi koncepata najbolje uporabe nastojalo da se na svakoj lokaciji predloži »boutique« struktura gradnje u mjeri u kojoj je to moguće i sukladno predloženom pozicioniranju svake pojedinačne lokacije.

»Vrijedi podsjetiti da su predstavnici Općine Bale u potpunosti prihvatili negativno mišljenje Savjeta za prostorno uređenje u odnosu na opisanu studiju, iz čega proizlazi da lokalna samouprava apsolutno ne podržava ovakvu viziju projekta«, navodi autor. Dana 20. rujna 2005. godine Općina Bale je uputila svoje očitovanje o studiji Koncepta najbolje uporabe tvrtki Brijuni rivijera d.o.o., koja nam je isto očitovanje proslijedila 26. rujna 2005. godine. U pratećem dopisu gospodin Edi Pastrovicchio, načelnik Općine Bale, navodi: »Smatramo da ´Koncepti najbolje uporabe za odabrane lokacije za projekt Brijuni rivijera´ predstavljaju kvalitetan doprinos razvojnoj strategiji cijele općine te nude kvalitetne prijedloge uporabe. Ovdje nudimo nekoliko konstruktivnih prijedloga…«

Iz navedenog proizlazi da autor daje netočnu informaciju o tome da lokalna samouprava apsolutno ne podržava ovakvu viziju projekta. Točno je to da Općina Bale daje prijedloge koje drži konstruktivnim.

»Na lokaciji Pineta, između Fažane i Peroja, predviđen je Pineta Beach Resort na 22 hektara zemlje s hotelom od 600 soba i ´luksuznim vilama´, ukupnog smještajnog kapaciteta 1.200 kreveta«, navodi autor. Prvo, predloženi marketinški naziv ove predmetne lokacije je Pineta Beach Resort, Villas & Spa 5*. Drugo, koncept najbolje uporabe predviđa ukupno 300 soba i suiteova s ukupno 600 postelja, a ne dvostruko više, kako navodi autor.

»S druge strane Fažane, u Valbandonu, iznimno skupo plaćeni Horwath Consulting osmislio je Valbandon Family Beach Resort & Spa s 500 postelja…«, navodi autor. Dovodi u zabludu javnost tezom da smo iznimno skupo plaćeni za izvođenje ugovorenog posla. Prvo, posao smo dobili javnim nadmetanjem u konkurenciji s još tri ponuditelja – konzorcija, od kojih su neki ponuditelji bili znatno skuplji. Drugo, studija o kojoj je ovdje riječ (Koncept najbolje uporabe), predstavlja samo manji dio ukupno ugovorenih poslova, konkretnije – dio jednog od ukupnog četiri ugovorena projektna zadatka, i to: (1) Savjetodavne usluge trgovačkom društvu Brijuni rivijera d.o.o. za potrebe upravljanja i razvoja ukupnog projekta »Brijuni rivijera«, (2) Koncept najbolje uporabe s tržišnom i financijskom pre-feasibility studijom za sedam odabranih lokacija, (3) Strategija upravljanja projektom koja uključuje alternativne modele financiranja i (4) Poslovni plan trgovačkog društva Brijuni rivijera d.o.o. za 2005.-2015. godine.

»S internetskih stranica vidljivo je da austrijski Kinderhotels turistički objekti izgledaju otprilike kao sadašnji kapaciteti na Puntiželi ili nekadašnji u Velikim Blokama«, navodi autor. Ovu je tvrdnju iznio u kontekstu komentara lokacije Valbandon.

Očigledno je da autor nije niti detaljno pogledao cjelokupne web stranice, a niti se upoznao s tržišnom i razvojnom strategijom Kinder hotela. Naime, Kinder hoteli su pozicionirani kao lifestyle hoteli za obitelji s mlađom djecom, pokrivaju tržišne segmente srednje, više srednje i visoke prihodovne klase te su redovito kategorizirani s tri, četiri ili pet zvjezdica. Na hrvatskoj obali ne postoje niti hoteli, a niti drugi smještajni objekti s navedenim tržišnim pozicijama, zbog čega nije stručno usporediti Kinder hotele s Puntiželom ili Velikim Blokama. Nadalje, s obzirom da su isti rijetki na Mediteranu, gdje većina obiteljskih hotela nije isključivo pozicionirana za navedeni tržišni segment, Horwath Consulting je upravo u ovoj tržišnoj niši prepoznao mogućnost da za nju razvije jednu od lokacija Brijuni rivijere, i to onu (Valbandon), koja zbog svojih lokacijskih značajki i neposrednog okruženja lokacije pruža pogodnosti za ovaj selektivni oblik obiteljskog turizma i to na razini četiri međunarodne zvjezdice. Utoliko koncept najbolje uporabe za Valbandon predstavlja uz ostale koncepte novu kvalitetu turističke ponude u Hrvatskoj.

»Na susjednoj Hidrobazi osmišljen je Waterfront Apartment & Marina Resort s 1.100 ležajeva«, navodi autor. Prvo, predloženi marketinški naziv je Waterfront Apartments & Marina 5*. Drugo, koncept najbolje uporabe predviđa 1.120 stalnih postelja.

»Na svaku hotelsku smještajnu jedinicu projekta ´Brijuni rivijera´ dolaze tri apartmana«, navodi autor. Koncept najbolje uporabe predviđa za turističku namjenu ukupno 1.075 hotelskih soba i suiteova, 210 bungalova, 105 vila i 550 apartmana, raspoređenih na šest predmetnih lokacija turističke namjene te dodatnih 400 apartmana rezidencijalne namjene u okviru urbane obnove sjeverne strane pulske luke, a koja je mješovite namjene. To znači da od ukupno 1.940 smještajnih jedinica turističke namjene 55,4 posto su hotelske sobe i suiteovi, 10,8 posto bungalovi, 5,4 posto vile, a 28,4 posto apartmani, što znači da na svaku hotelsku smještajnu jedinicu dolazi oko pola apartmana, a ne tri, kako navodi autor. Analizira li se ukupni broj svih programiranih smještajnih jedinica, onda hotelske čine 45,9 posto, a apartmanske 40,6 posto (23,5 posto turističke i 17,1 posto rezidencijalne namjene), pri čemu i na temelju ove usporedbe proizlazi veći udjel hotelskih nego apartmanskih smještajnih jedinica.

»Opasnost apartmanizacije iščitava se iz podatka da je na ovom mjestu predviđeno i 800 pomoćnih ležajeva koji nisu predviđeni Prostornim planom Istarske županije… za to područje još nema prostornih planova budući da se pulski plan tek donosi«, navodi autor. Ovu je tvrdnju iznio u kontekstu komentara lokacije Hidrobaza. Prostorni plan Istarske županije uopće ne predviđa broj ležajeva, a niti turističko razvojno područje na predmetnoj lokaciji Hidrobaza, već najveći dio površine Grada Pule, uključujući i predmetnu lokaciju Hidrobaza, predviđa kao prostor/područje za razvoj i uređenje, odnosno kao građevinsko područje naselja.

Međutim, Prostorni plan Istarske županije predviđa za Pulu porast kapaciteta od 3.000 postelja, što je Horwath Consulting koristio kao prostornoplanski okvir za programiranje smještajnih kapaciteta turističke namjene na predmetnim lokacijama projekta u Puli.

»Puljanima će svakako najzanimljivija biti Ostojićeva vizija projekta u sjevernom dijelu gradske luke koji u zaleđu megamarine s tisuću vezova predviđa 400 rezidencijalnih objekata za lokalno stanovništvo… Ima li Veljko Ostojić popis 400 najimućnijih pulskih obitelji i po kojim ga je kriterijima sastavio«, navodi autor. Prvo, predloženi apartmani nisu vizija gospodina Veljka Ostojića, već su dio koncepta najbolje uporabe koji je izradio Horwath Consulting. Drugo, nije riječ o 400 rezidencijalnih objekata, već 400 rezidencijalnih apartmana. Treće, koncept najbolje uporabe za sjevernu stranu pulske luke ne predlaže samo rezidencijalne apartmane, već i spomenutu marinu, tematski park s temama nautike, povijesti i biologije mora, istarski gastronomski centar i raznovrsne sadržaje sporta i rekreacije.

Naime, praksa kvalitetnih urbanih obnova pokazuje da su one redovito mješovite namjene kako bi se podigla ukupna vrijednost prostora te uključuju stambenu komponentu koja bi taj isti prostor učinila »životnim«, izbjegavajući time stvaranje »prostora«/gradova duhova«.

Što se tiče prijedloga broja apartmana, Horwath Consulting ih je predložio 400 temeljem detaljne tržišne analize, a ciljajući na 10 posto lokalnih kućanstava najviših prihoda s pretpostavkom realizacije prodaje od 20 posto. S obzirom da je u Puli prema propisu stanovništva iz 2001. godine registrirano 21.505 privatnih kućanstava, to znači potencijalno tržište od oko dvije tisuće kućanstava. S pretpostavkom da će 20 posto ukupnog broja ciljnih kućanstava biti zainteresirano i spremno za relokaciju u visoko kvalitetne apartmane (dva posto od ukupnog broja u Puli), to znači potencijal gradnje od 400 rezidencijalnih apartmana. Želimo istaknuti da navedeno objašnjenje predstavlja vrlo skraćeni oblik vrlo opsežne tržišne analize koju je proveo Horwath Consulting.

»Prije bi se moglo reći da je riječ o malo boljem diplomskom radu nekog agilnijeg studenta«, navodi autor. Naš internacionalni konzultantski kod nam ne dozvoljava uzvraćanje na ovu uvredljivu komunikaciju istom mjerom. Ipak, valja istaknuti da autora uopće ne smatramo kompetentnim za problematiku na koju se referira. Stručne ocjene i verifikacije našeg rada podložne su jedino i isključivo Međunarodnoj udruzi hotelskih konzultanata i standardima Horwath Internationala, čije smo procedure kao međunarodna kompanija dužni slijediti.

S poštovanjem,

Horwath i Horwath consulting Zagreb

dr. sc. Sanja Čižmar,

direktorica

———————————————————————–

P.S. Neka nam ostane zapisano u arhvii za neke buduće generacije (urednik)