Piše Goran PRODAN

Nećemo brojati pokušaje i prijedloge, nećemo brojati propuštene godine, nagomilane probleme, ekonomske i društvene gubitke, sudske postupke i politička natezanja koje je generiralo manjkavo, površno i kontradiktorno uspostavljanje zakonskih okvira pretvorbe i privatizacije društvenog vlasništva u segmentu popularno nazvanom turističkim zemljištem. Riječ je prvenstveno o zemljištu koje nije procijenjeno u vrijednost društvenog kapitala ugostiteljsko-turističkih tvrtki, a to su uglavnom površine kampova i turističkih naselja te okućnice hotela i drugih smještajnih objekata. Za njega je još početkom ´90-ih rečeno da će se vlasnički urediti posebnim zakonom, ali, eto, prošlo je gotovo desetljeće i pol, a takvoga zakona još nema. Zato i o prošlog tjedna u saborsku proceduru upućenom prijedlogu Zakona o turističkom zemljištu valja pisati i komentirati u strogom kondicionalu – ako ovog puta konačno i napokon bude izglasan.

Dakle, najnoviji prijedlog polazi od procjene Hrvatskog fonda za privatizaciju da samo u hrvatskim kampovima nisu u pretvorbi procijenjena više od 22 milijuna četvornih metara zemljišta, a kad se njima pribroje i brojni drugi slučajevi, kod procjene turističkih nekretnina u pretvorbi i privatizaciji, brojka se penje gotovo do fantastičnih sto milijuna kvadrata, odnosno deset tisuća hektara. Predodžbe radi, to je više nego dvostruka površina Grada Pule, naravno uz napomenu da je riječ o zemljištu koje se nalazi duž jadranske obale, i to na njenim turističko-gospodarski najvrednijim lokacijama.

To zemljište, ističe se u uvodnom obrazloženju razloga za donošenje zakona, trgovačka društva – hotelijeri i ostali – koriste bez ikakve valjane pravne osnove i na pravno neuređeni način što, dakako, uzrokuje nesigurnost u njegovom korištenju. S ekonomskog aspekta još je važnije da na tom zemljištu trgovačka društva koja ga koriste ne mogu ništa graditi jer se ne mogu ishodovati dokazi o vlasništvu, pa ni građevinska dozvola.

Sam prijedlog kojim se ovo stanje namjerava razriješiti, naravno ako u ovom obliku prođe saborska »čitanja« i bude izglasan kao zakon, u javnosti je već poznat. Turističko se zemljište, koje se uvodi i kao pravni pojam, proglašava dobrom od interesa za Republiku Hrvatsku i ima njenu posebnu zaštitu. Ključni, vlasnički element uređuje se na način da neprocijenjeno zemljište u kampovima postaje državno, a u turističkim naseljima i oko hotela pripada općinama i gradovima na čijem se teritoriju nalazi. Izuzetak je zemljište ispod hotela i drugih ugostiteljskih objekata koje nije procijenjeno u pretvorbi – ono pripada trgovačkom društvu koje je vlasnik tih nekretnina. Tvrtkama bi pripali i dijelovi zemljišnih čestica koje su djelomično ušle u pretvorbu uz obavezu formiranja novih parcela. Valja naglasiti da država u kampovima ne postaje vlasnikom samo zemljišta, nego ama baš svega što je na njemu, nad ili pod njim izgrađeno.

Raspolaganje turističkim zemljištem bilo bi ograničeno na koncesije, zakup i ustupanje prava građenja. Tako se država obvezuje dosadašnjim korisnicima kampova dati to zemljište u koncesiju koja obuhvaća pravo obavljanja djelatnosti i korištenja građevina, a bit će moguće steći i pravo građenja. Kod određivanja trajanja koncesije uzimat će se u obzir tržišna vrijednost objekata koji su tvrtkama ušli u pretvorbeni kapital, ali ono ne može biti duže od 30 godina. Ukoliko koncesionari budu uredno izvršavali svoje obveze, imat će mogućnost produžavanja koncesije. Također, imat će pravo prvenstvene koncesije na pomorskom dobru ako ono s kampom čini tehnološku cjelinu. Država pak zadržava pravo prvokupa onog zemljišta u kampovima koje je tvrtkama procijenjeno u pretvorbeni kapital.

Slično je i sa zemljištima na kojima su izgrađeni hoteli i turistička naselja. Njihovi u pretvorbi neprocijenjeni dijelovi postaju vlasništvom jedinica lokalne samouprave uz izuzetak tlocrtnih površina ispod hotela koje bi pripale njihovim vlasnicima. Tvrtke bi imale pravo koncesije i na okućnice, tj. zemljište nužno za redovnu uporabu građevina dok te građevine postoje i dok imaju ugostiteljsku namjenu.

Općine i gradovi ne bi mogli raspolagati turističkim zemljištem. Jedino bi mogli na nj davati pravo građenja temeljem natječaja i uz naknadu. Zapravo, mogli bi ga i otuđiti, ali samo u korist »svoje« županije ili države.

Naposljetku, predloženi zakon, uz reguliranje postupaka, nadležnosti i rokova u vezi s utvrđivanjem zemljišta i davanjem koncesija, sadrži i odredbe o rasporedu koncesijske naknade i one za pravo građenja. I za državno zemljište u kampovima i za gradsko/općinsko u turističkim naseljima i oko hotela vrijedio bi isti ključ: polovica novca ide Fondu za naknadu oduzete imovine, a drugu polovicu bi u tri jednaka dijela prihodovali država, županija i jedinica lokalne samouprave; potonje dvije su naravno one na čijem se području nekretnine nalaze.

Iako službenih očitovanja vlasnika ugostiteljsko-turističkih tvrtki i korisnika turističkog zemljišta na prijedlog zakona još nema, barem ne u Istri gdje je takvog zemljišta najviše, izvjesno je da neće biti »previše zadovoljni«. Naime, i ranije su negativno ocjenjivali podržavljenje kampova, a nije im odgovaralo ni to što će okućnice hotela i turističkih naselja, koje nisu ušle u pretvorbu, moći dobiti samo »na korištenje«. Ipak, dugoročne bi koncesije, uz mogućnost njihovog produžavanja, te davanje prava građenja otklonili sadašnje pravne prepreke investicijama na tom zemljištu.

Općine i gradovi bit će vjerojatno zadovoljniji s obzirom na vlasništvo koje dobivaju (ili im se možda tek vraća u odnosu na ono što su imali u bivšem državno-pravnom sustavu). Pitanje je koliko će biti zadovoljni sa svega 16-ak posto prihoda od koncesija i prava građenja.

Načelno ovakvim odredbama zakona najzadovoljniji mogu biti pobornici zaustavljanja (ras)prodaje atraktivnog zemljišta u turističkim zonama jer ga one barem dijelom zaustavljaju. Ipak, ne treba zaboraviti da turističkog zemljišta – a to su sve one površine koje dokumentima prostornog uređenja imaju ugostiteljsko-turističku namjenu ili su na njima izgrađeni objekti takve namjene (kampovi, hoteli i turistička naselja) – ima i izvan onog neprocijenjenog u pretvorbi turističkih poduzeća. Država i jedinice lokalne samouprave vlasnici su takvih zemljišta na velikom dijelu našeg priobalja – od Umaga i Poreča preko brijunske rivijere pa dalje sve do južne Dalmacije. Je li odredba da je turističko zemljište dobro od interesa za Republiku Hrvatsku i uživa njenu posebnu zaštitu dovoljna zaštita od novih crvenih vrhova, barbariga i dragonera?

HOTELIJERI O PREDLOŽENOM ZAKONU

Palma: Čekamo stavove vlasnika

Jučer smo prvi komentar zakona pokušali dobiti od Franca Palme, predsjednika koordinacije direktora istarskih hotelijera. Iako je rekao da menadžmenti stav imaju, nije s njim htio izlaziti u javnost, pa niti reći je li i koliko na tragu onog iskazanog proteklih godina, kada su preferirali mogućnost da njihovi poslodavci otkupe (pod povoljnim uvjetima) turističko zemljište koje sada »samo« koriste ili drže u posjedu.

– Do polovice tjedna završit ćemo razgovore s vlasnicima društava, čiji su stavovi, naravno, važniji od naših. Vjerujem da ćemo za dan, dva s tim komentarima i mišljenjima izaći u javnost, bilo je jučer sve od Palme.

Vlada zadržala stav da se turističko zemljište ne prodaje

Prvi nacrt predloženog Zakona o turističkom zemljištu, koji je početkom godine »procurio« u javnost, bio je nešto liberalniji jer je dozvoljavao općinama i gradovima da zemljište oko hotela i u turističkim naseljima prodaju vlasnicima tih objekata neposrednom pogodbom. Kasnije je Vlada, na čelu s premijerom Sanaderom, višekratno najavljivala da prodaje turističkog zemljišta neće biti i taj je stav zadržala i u prijedlogu upućenom Saboru.

U Istri je župan Jakovčić više puta izjavljivao da podržava vraćanje turističkog zemljišta lokalnoj samoupravi, uz napomenu da bi više volio da se to odnosi i na ono u kampovima. Proljetos je isticao da nikad nije bio ni za kakvu prodaju tog zemljišta i da jedinim logičnim rješenjem smatra koncesiju ili dugoročni najam. Podržao je i trostranu diobu prihoda na državu, županiju i grad/općinu. Jučer nam je Jakovčić potvrdio takvo mišljenje rekavši da je »u zakon ugrađen najveći dio naših stavova, pa ih stoga i podržavamo«.