Piše Goran PRODAN, Glas Istre

 

Pišući već duže vrijeme o raspolaganju »društvenim« nekretninama na lokalnoj razini bez javnih natječaja, posebice o brojnim slučajevima u razdoblju prije 1997. godine i donošenja Zakona o vlasništvu, nerijetko smo od nadležnih u pravosuđu pokušavali dobiti smislene i jasne odgovore hoće li se te kupoprodaje poništavati. Naime, u ono vrijeme javna pravobraniteljstva uglavnom nisu smatrala protuzakonitim prodaju općinskih i gradskih zgrada i zemljišta građanima neposrednom pogodbom i davala su suglasnost na takve ugovore. Onda se krajem 90-ih netko sjetio i posumnjao da bi to ipak moglo biti nezakonito.

U Istarskoj županiji pravobraniteljstvo, čiji je sljednik Državno odvjetništvo pokrenulo je prve sudske tužbe 1998. u vezi s prodajom nekoliko starih kuća u Grožnjanu. S tog početka među prvima, ali ne prva, iako daleko najzanimljivija, bila je tužba za poništenjem ugovora kojim je Općina Grožnjan prodala 1995. godine dio sela Sveti Juraj građaninu Ivanu Ninu Jakovčiću, inače šefu IDS-a i aktualnom istarskom županu. Nakon sudskih postupaka, presuda i žalbi, od 2001. postoji stav i pravomoćna rješenja Županijskog suda u Puli, kao drugostupanjskog, da se i prije 1. siječnja 1997. nekretninama u vlasništvu jedinica lokalne samouprave moralo raspolagati javnim natječajem, ili barem to pokušati, a sve na temelju onaj put važećeg Zakona o prometu zemljišta i zgrada.

U proteklih sedam, osam godina lokalna su državna odvjetništva u Istri pokrenula vrlo mali broj postupaka za poništenje takvih ugovora. Desetak do proljeća ove godine, potom još nekoliko i to prvenstveno jer su kroz medije, osobito naše novine, počeli na vidjelo izlaziti deseci i stotine takvih slučajeva. Po onom što smo iz anketiranja istarskih općina i gradova djelomično doznali, u našoj županiji bilo je ugovoreno i realizirano barem 400 takvih kupoprodaja. Jedan dio čak i poslije 1. siječnja 1997. godine!

Većinom je bila riječ o prodaji seoskih ruševina, štala, dijelova dvorišta i okućnica, u pravilu ljudima koji su ih koristili i koji su jedini imali realni interes za njihovu kupovinu. Doduše, bilo je i drugačijih primjera poput slučaja »Jakovčić« ili pak, također javno poznatih slučajeva »Bradić«, ili »Čohilj«, ili »Gelax«, da spomenemo samo nekoliko zanimljivijih. U njima su se kupovale stare štancije, građevinska zemljišta, bivše škole… Istini za volju, tada je potražnja na tržištu nekretnina bila vrlo skromna, naročito u unutrašnjosti Istre, pa su u tamošnjim, uglavnom siromašnim samoupravama bili sretni da nešto prodaju i malo napune budžete. Međutim, ostaje činjenica da je u takvim poslovima, namjerno ili slučajno, jedan kupac bio protežiran time što nije bilo javnoga natječaja. Mogu se tadašnji općinski načelnici i ostali vlastodršci danas »kleti« da im protekcija, posebice ona po političkoj liniji, nije bila ni na kraj pameti, ali budimo realni: da je imaginarni Marko Švik došao 1996. godine da bi od Općine Brtonigla neposrednom pogodbom kupio dio Monte Marzari – a riječ je o pola hektara građevinskog zemljišta na atraktivnoj lokaciji – ne bi to tako glatko realizirao kao tadašnji član poglavarstva te općine Roberto Bradić.

Veli maksima da smo pred zakonom svi jednaki, pa bi trebalo biti svejedno tko je i koliko velike općinske/gradske nekretnine »neposredno pogodio«. Ipak, pravo i pravda nisu istoznačnice i doista možemo dvojiti o svrsishodnosti da se danas pokreću sudski postupci za negdašnje prodaje mimo natječaja štalica ili koje desetine kvadrata korte ili vrta. Bilo bi logično da Državno odvjetništvo, kao institucija koja je do sada dizala tužbe za ništavost tih ugovora, ima jasan stav u koje će postupke ići po službenoj dužnosti, a ne da reagira »slučajno« ili na pritiske politike i/ili medija.

Nakon što na lokalnoj razini nismo uspjeli deducirati takav stav, sve smo ove dileme, u sažetom obliku, predočili Državnom odvjetništvu Republike Hrvatske smatrajući da bi bilo korisno da se na državnoj razini formulira mišljenje kao smjernica općinskim državnim odvjetništvima.

Odgovori Državnog odvjetništva Republike Hrvatske su spori, ali dostižni, pa smo nakon gotovo dva i pol mjeseca dobili očitovanje koje potpisuje glasnogovornica Martina Mihordin. Citiramo ga uz ovaj tekst, a iz njega proizlazi dojam da Državno odvjetništvo i ne bi baš pokretalo takve postupke. Razumljivo, jer je opisanih slučajeva doista mnogo i ne samo u Istri. No, ipak nije razumljivo jer će sada ispasti da će neki »nastradati«, a isti ili »gori« slučajevi vjerojatno neće biti dirani. Konkretno, bit će žalosno i nepravično da u masi kupoprodaja pravosudni, pa i financijski ceh plate »mali«, siromašni kupci poput onog iz Buja koji si je kupovinom ruševine onomad riješio minimalno stambeno pitanje, ali sada, nakon sudski poništene pa na natječaju ponovljene kupovine, mora platiti poveći porez na promet po novoj procjeni. Ili da politički ceh plati samo Ivan Jakovčić te on bude jedini iz te kaste koji je »izvisio« kupovinom nekretnina mimo natječaja, pa onda i s pravom nariče da je žrtva političko-pravosudno-policijsko-medijske hajke.

Ipak, da ne bi ispalo da državu nije briga što lokalna samouprava radi s »društvenom« imovinom, Odvjetništvo u svom odgovoru na naše upite lopticu eventualnog sankcioniranja nezakonitosti prebacuje na državnu upravu kroz provođenje nadzora. No, neće biti iznenađenje ako od tih prijava ne bude ništa i ako se davne nezakonitosti izgube u meandrima birokracije i zastare. Praktično gledajući, za većinu tih slučajeva bilo bi to najbolje. Šteta je, primjerice, da se ljetošnjom izmjenom Zakona o vlasništvu, po kojoj je sada moguće od lokalne samouprave neposrednom pogodbom kupiti do 20 posto njezine susjedne parcele radi formiranja okućnice, nije napomenulo da se ona uvažava o ocjeni nezakonitosti ranijih slučajeva. Time bi se umanjio utjecaj voluntarizma u (ne)pokretanju postupaka.

S druge strane, bez obzira na protok vremena dobro je da se javno znade tko je kome i kako prodavao nekretnine koje su bile u »društvenom« vlasništvu. To je »društveno opravdana« medijska tema koju ne treba ostaviti povjesničarima, kako to zagovaraju neki sudionici prosudbe da prije 1. siječnja 1997. nije trebalo ići na javne natječaje prilikom prodaje općinskih i gradskih nekretnina. Nedavno je jedan nekadašnji javni pravobranitelj u našem listu branio tezu da je Zakon o prometu zemljišta i zgrada suštinski prestao važiti i prije nego je formalno dokinut Zakonom o vlasništvu, jer je tretirao »društveno vlasništvo« koje je kao kategorija ukinuto hrvatskim Ustavom iz 1991. No, smisao važenja toga zakona i u 90-im nije bio u karakteru vlasništva nego u načinu raspolaganja tim nekretninama. Uostalom, isti taj način – javni natječaj, tržišna cijena – zadržao je, čak u strožoj formi, i Zakon o vlasništvu. Naposljetku, to su upravo Državnom odvjetništvu bili argumenti da podigne tužbe za utvrđivanje ništavosti takvih ugovora, a sudska mu je praksa, barem u Istri, dala za pravo.

DRŽAVNO ODVJETNIŠTVO RH O PRODAJI OPĆINSKIH I GRADSKIH NEKRETNINA NEPOSREDNOM POGODBOM

Nezakonito raspolaganje stvar je nadzora državne uprave

Temeljem odredbe članka 327. st. 1. Zakona o obveznim odnosima Državno odvjetništvo može pokretati postupke za utvrđivanje ništetnosti ugovora što znači da samo ocjenjuje pravni interes za takvo postupanje.

Što se tiče ugovora koje su sklapale općine i gradovi, a kojima je raspolagano nekretninama bez natječaja (protivno članku 391. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima), kad bi Državno odvjetništvo i ishodilo sudsku presudu kojom je utvrđena ništetnost takvog ugovora, takova presuda imala bi samo načelan karakter, jer Državno odvjetništvo nema mogućnosti tražiti ovrhu, nalagati strankama da vrate primljeno temeljem ništetnog ugovora, čime se sudjelovanje Državnog odvjetništva u takovim postupcima čini samo formalnim bez mogućnosti provođenja ovrhe na temelju takve presude.

Kako sudovi po službenoj dužnosti paze na ništetnost ugovora, u praksi se postavlja pitanje svrsishodnosti postupanja Državnog odvjetništva u takovim postupcima gdje nije došlo do povrede imovinskih prava Republike Hrvatske.

Ujedno napominjemo da je u dosadašnjim postupcima u kojima je sudjelovalo Državno odvjetništvo, prvotno kao tužitelj bila Republika Hrvatska, jer je predmet takovih ugovora bila optantska imovina za koju je u vrijeme podnošenja tužbe bilo dvojbeno je li vlasništvo Republike Hrvatske ili jedinica lokalne samouprave.

S obzirom na navedeno, a i zbog nepostojanja jedinstvene sudske prakse oko toga pitanja, Državno odvjetništvo će prvenstveno poduzimati radnje radi zaštite imovinskih prava i interesa Republike Hrvatske, dok će u svim drugim slučajevima u kojima sazna da su jedinice lokalne samouprave raspolagale svojom imovinom na nezakonit način izvijestiti središnji državni ured za upravu radi provođenja nadzora.

Što se tiče dijela vašeg upita koji se odnosi na raspolaganje nekretninama jedinica lokalne samouprave radi formiranja građevinske čestice, izvješćujemo da je to dvojbeno pitanje razriješeno izmjenom zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima iz srpnja 2006., koji je predvidio mogućnost kupnje neposrednom pogodbom određenog dijela susjedne čestice u vlasništvu jedinice lokalne samouprave, odgovorilo je Državno odvjetništvo.