piše: Dražen Majić

Portugalska pokrajina Algarve simbol je tamošnjeg turizma, dok je simbol turizma u Algarveu – golf. Trideset postojećih terena, tri u izgradnji te planovi za još pedeset budućih terena svrstavaju Algarve među najznačajnija europska golf gradilišta, a regiju je prošle godine svjetska golferska federacija proglasila za najbolju svjetsku golf destinaciju. Budući da je Algarve u mnogočemu nalik Istri – očita je sličnost po površini, broju stanovnika, klimi i turističkoj atraktivnosti – posjet jugu Portugala odlična je prilika za bolje razumijevanje najave megagradnje golf terena u Istri. Jer, gotovo pola stoljeća tradicije golfa u Algarveu više su no dovoljni za kvalitetan uvid u sve prednosti i mane koje golf investicije i pripadajuća gradnja nose s sobom.

– Golf je donio prosperitet u Algarve, tvrdi Humberto de Sousa, menadžer triju golf terena u turističkom resortu Quinta do Lago.

– Prije trideset godina ovaj kraj bio je izrazito siromašan, mladež se masovno iseljavala, dok je stopa nezaposlenosti bila među najvećima u Portugalu. Danas je Algarve sinonim portugalskog razvoja, a po standardu smo se približili Lisabonu i Portu. Veliku ulogu u tom evidentnom uspjehu ima golf, čiji su tereni dobrim dijelom izgrađeni na mjestima gdje su prije bile močvare, smatra De Sousa.

U članku koji je nedavno objavljen u Financial Timesu istaknuto je da pokrajinu Algarve godišnje posjeti oko 250 tisuća golfera pretežno iz Velike Britanije i Irske. Prema podacima iz studije Sveučilišta u Algarveu »Golf u Algarveu – sadašnjost i budućnost« golferi-turisti izrazito su dobra klijentela koja tijekom sedmodnevnog boravka prosječno odigra pet igara na različitim terenima te prosječno dnevno potroši oko 200 eura, što je za gotovo sto posto više od iznosa koji dnevno troše ostali turisti. Službeni podaci pokazuju da golf s godišnjim prihodima višim od 300 milijuna eura pridonosi s 14 posto u ukupnim turističkim prihodima Portugala te s oko 10 posto u ukupnim prihodima pokrajine Algarve.

– Golferi su turisti najviše klase koji preferiraju hotele s pet zvjezdica, vrhunske restorane, skupe trgovine i kvalitetan noćni život. Na našim terenima već je sada teško rezervirati partiju golfa za period od veljače do svibnja sljedeće godine iako se cijena jedne igre kreće od 100 do 150 eura. Vrhunac sezone golfa u Algarveu je u pred i posezoni – u periodu od 9. do 11. mjeseca te tijekom proljeća, ističe De Sousa zaključujući da je golf proširio tamošnju turističku sezonu za pet mjeseci. Spomenuta studija o stanju golfa u Algarveu pokazuje da 41 posto golfera spava u hotelima, 23 posto u vilama, 21 posto u apartmanima, dok deset posto ima svoje kuće. Pritom su tri četvrtine golfera muškarci.

Na upit o golfu kao prikrivenom planu građevinskog lobija da nakon brutalne apartmanizacije obale u Algarveu na golf terenima realizira nove vile, apartmane i druge nekretnine za prodaju, direktor golfova u resortu Quinta da Lago predložio je da se malim golf vozilom na struju provozamo po jednom od terena.

– Pogledajte, kuće se gotovo i ne vide. Tek na nekim mjestima, oko pojedinih rupa, gradnja je malo izraženija. Međutim, kuće koje se vide pripadaju poznatim ličnostima tako da golferima nimalo ne smetaju, objašnjava De Sousa. Vile koje spominje vrijedne su od tri do pet milijuna eura, a pripadaju sportskim superzvijezdama poput vozača Formule 1 Rubensa Barrichella ili engleskog nogometaša Michaela Owena. Cijena tjednog najma vila oko golf terena kreće se od osam do 15 tisuća eura, dok se boravak u apartmanima plaća po tisuću i pol eura tjedno. Polovina vlasnika objekata na golf terenima uopće ne igra golf, a vile i stanovi su prosječno okupirani oko 30 posto vremena.

Inače, Michael Owen ovih je dana u Algarveu, ali ne boravi u svojoj kući, već nekoliko kilometara dalje u susjednom golf resortu Vale de Lobo, u kojem se upravo ovog tjedna engleska nogometna reprezentacija priprema za predstojeće Svjetsko prvenstvo. U tom superluksuznom ljetovalištu s dva golf terena i nekoliko nogometnih igrališta redovno se priprema i Manchester United kao i Benfica, čiji sadašnji trener Ronald Koeman također ovdje ima kuću. Richard Hemmings, direktor prodaje nekretnina resorta Vale de Lobo, ističe da je sve više zvijezda koje ovdje žele kupiti kuću.

– To je znakovito jer je poznato da međunarodne zvijezde imaju najbolje savjetnike za ulaganja u nekretnine. Nemamo velikih problema s prodajom jer cijena nekretnina svake godine raste za oko 15 posto, tvrdi Hemmings. Cijena zemljišta u tom naselju trenutno se kreće oko 1.300 eura po metru, a kada se tome pridodaju troškovi gradnje cijena stambenog metra bez zarade ulagača, penje se na 4.500 tisuća eura. Tržišne analize pokazuju da nekretnine na golf terenima vrijede 25-35 posto više od ostalih.

S jednim od golf terena u Val de Lobu upoznao nas je menadžer Hernani Estevao, koji također ne sumnja u dobrobiti koje je golf donio u Algarve.

– Kod nas prevelike gradnje nema jer je izgrađeno samo oko deset posto zemljišta. Pogledajte okolne gradiće poput Quarteire ili Albufeire, koji su iz malih ribarskih sela pretvoreni u betonske spavaonice bez ikakvog reda, pa mi onda recite sviđa li vam se više minimalna izgradnja oko golfova, sugerira Estevao. Na većem dijelu golf terena doista nema nikakve izgradnje, dok se na pojedinim dijelovima iza raslinja kriju mnoge skupocjene vile i apartmani. Biznis očito funkcionira s obzirom da vlasnici resorta Vale do Lobo grade i treći golf teren s vilama i skupim stanovima, a ta se investicija procjenjuje na 500 milijuna eura. Menadžer Estevao smatra da sadašnji broj golf terena u Algarveu nije pretjeran.

– Napravljene su studije koje su utvrdile da je optimalno oko pedeset terena. Ukoliko je regija iz koje dolazite slična Algarveu, ne vidim razloga da se ne izgrade najavljena 23 terena. Dobro je da imate raspravu pa da se dogovorite što doista želite. Znajte samo da pri svakoj opciji koju izaberete nešto dobivate, a nešto izgubite. Mi smo na svojim apartmanskim greškama naučili lekciju pa smo se potom okrenuli golfu i umjerenoj izgradnji. Ako već trebate turistički razvoj, sugeriram vam golf, zaključio je Estevao. Val do Lobo sa svoja dva golf terena dio je »Zlatnog golf trokuta« koji još čine Quinta do Lago i Vilamoura, a koji sveukupno imaju 12 golf terena na području veličine Puljštine. Cijena jedne partije golfa u Val do Lobu je 155 eura za putnike namjernike, članovi kluba plaćaju dvostruko manju cijenu, ali i godišnju naknadu vrijednu 25 tisuća eura kao i pristupnu 15-godišnju članarinu vrijednu 60 tisuća eura.

Vlasnik resorta Val do Lobo je Nizozemac Sander van Gelder, nekadašnji zlatar iz Utrechta, koji, unatoč tome što već 30 godina živi u Portugalu, još uvijek nije naučio portugalski jezik. Van Gelderovi jezični problemi na simboličan način pokazuju pravo stanje stvari s većinom golf terena u Algarveu: stranci jeftino kupuju zemlju na kojoj potom strani arhitekti dizajniraju golfove, bazene i vile koje onda stranim kupcima prodaju također strane agencije. Istina, dobar dio kolača od megalomanske izgradnje koja okružuje golf terene ostaje i portugalskom građevinskom lobiju. Vrijedi spomenuti da, slično Istri, ni u pokrajini Algarve ne postoji nijedna lokalna građevinska kompanija koja je u stanju izgraditi hotel s tristo soba.

Usred spomenutog zlatnog trokuta nalazi se nekadašnje seoce, danas gradić, Almancil. Kratka šetnja glavnom ulicom otkriva da ekonomijom juga Portugala dominiraju agencije za prodaju nekretnina, projektni uredi unutarnjeg i vanjskog dizajna, skladišta cigli, crepova, keramičkih pločica i svog drugog građevinskog materijala, dok je tek manji dio natpisa na pročeljima zgrada posvećen turizmu. Bez puno dubokog razmišljanja jasno je da je građevinarstvo u turizmu osnova regionalne ekonomije kao i da će tako biti još neko vrijeme, jer teško je da se taj kotač bez puno problema može zaustaviti kada gotovo svaka obitelj sudjeluje u njemu. Algarve živi od turizma te izgradnje i prodaje nekretnina.

U regiji bez utjecajnijih ekoloških udruga, istraživačkih novinara, dobrih planova i institucionalne kontrole podivljali primitivni građevinski kapitalizam praktički nema nijedne uzde. Posljedica je potpuno apartmanizirana i devastirana obala čije je razaranje danas svima jasno tako da je građevinski lobi, koji u potpunosti kontrolira ekonomski i politički život regije, odlučio iskoristiti objektivnu turističku potrebu za golfom kao trojanskog konja za nove građevinske pothvate. Nakon što je obala definitivno uništena građevinari su se okrenuli unutrašnjosti i kroz gradnju golf terena s bezbrojnim vilama i apartmanima odlučili nadoknaditi zaradu koja je počela izostajati nemogućnošću gradnje novih apartmana.

Razmatranje negativnih posljedica razvoja golfa u Algarveu počnimo problemom pretjerane izgradnje i golfa kao modela za osvajanje novih građevinskih prostora. Naime, građevinski lobi u Portugalu, a slično je i u Španjolskoj ili Istri, tvrdi da nam je za razvoj elitnog turizma golf neophodan, što je definitivno točno. Međutim, tvrde građevinari, nitko pametan neće investirati u golf jer od njega samog nema zarade, odnosno nije rentabilan, zbog čega potencijalne investitore moramo stimulirati mogućnošću ekskluzivne gradnje u okviru golf terena jer jedino tako možemo dobiti golf koji nam je prijeko potreban ukoliko želimo podići razinu turizma. Je li doista tako?

Spomenuta studija portugalskog sveučilišta u Algarveu pokazuje da je golf sasvim rentabilan.

Primjerice, 2002. godine odigrano je 900 tisuća igara po prosječnoj cijeni od 61 eura po partiji golfa, a to je za tadašnjih 28 terena donosilo prosječni godišnji prihod od 3,72 milijuna eura po terenu što, prema spomenutoj studiji, omogućava povrat investicije, čija se visina kreće od osam do deset milijuna eura, za osam i pol godina. Procjenjuje se da će se ove godine odigrati više od milijun igara. Sveučilišni profesori koji su surađivali na studiji smatraju da investicija u jedan golf teren nameće potrebu izgradnje 150 hotelskih soba vrhunske klase ili njihovih ekvivalenata u vilama. Nigdje se ne spominje potreba za apartmanima.

Analiza postojećih tridesetak golf terena u Algarveu pokazuje da su tek dva bez ikakvih smještajnih kapaciteta, dok ih je pet s minimalnim kapacitetima i još pet s isključivo elitnim smještajnim kapacitetima. Na ostatku terena očito je da faktor golfa služi samo kao osnova za izgradnju apartmana. Upravo taj dio u Istri moramo izbjeći.

Drugi faktor koji se diljem svijeta javlja kao zamjerka pretjeranoj izgradnji golf terena je teza da golf tereni zahtijevaju preveliku potrošnju vode. Studija o utjecaju golfa na razvoj pokrajine Algarve pokazala je da je prosječna potrošnja vode na terenu veličine od 40 hektara 438.000 kubika godišnje, odnosno da se po hektaru godišnje troši oko 11 tisuća kubika. Tijekom 2003. godine golf tereni su 73 posto svoje vodne potrošnje zadovoljavali iz podzemnih izvora, 12 posto dobivali su iz površinskih voda, šest posto iz javne opskrbe te četiri posto iz recikliranih otpadnih voda.

Međutim, 2004. i 2005. pokrajina je doživjela velike suše zbog kojih je regionalna vlada donijela odluku da do konca 2008. godine 90 posto vode koja se koristi na golf terenima mora dolaziti iz reciklažnih izvora – prerađenih otpadnih voda. Stoga tvrtka Aguas do Algarve, koja pokrajinu opskrbljuje vodom, tijekom sljedeće tri godine planira uložiti 25 milijuna eura u osam pročistača koji će pročišćavati otpadne vode iz domaćinstava i industrije i potom ih usmjeravati za zalijevanje golf terena, parkova i zelenih javnih površina.

Kada je prošle godine vodeći algarvaški političar Macario Correia najavio 50 novih golf terena u pokrajini, zamjerke na povećanu potrošnju vode odbio je uz obrazloženje da, osim što troše vodu, golf tereni donose i nova radna mjesta koja su prijeko potrebna. Tom je prilikom portugalski dnevnik Journal de Noticias objavio da postojeći 31 teren u Algarveu troši količinu vode kao 60 posto lokalnog stanovništva, na što je Goncalo Martins Dias, direktor golf kluba Benamour iz Tavire, uzvratio da golf zauzima dva posto teritorija u Algarveu, a troši samo jedan posto vode.

– Puno više smisla ima navodnjavati golf teren koji zapošljava 60 do 100 ljudi nego 100 hektara poljoprivrednog zemljišta koje zapošljava pet ljudi, istaknuo je Martins Dias.

Vrijedi napomenuti da među tridesetak golf terena postoji pet čiji su vlasnici ekološki najosvješteniji i koji troše 40.210 kubika po hektaru, ili 168.400 kubika godišnje po terenu, odnosno gotovo trostruko manje vode o ostalih.

Druga velika ekološka zamjerka izgradnji golf terena temelji se na velikim količinama fitofarmakoloških sredstava i gnojiva čija je svrha pospješivanje rasta nekoliko vrsta trava koje se uzgajaju na pojedinim dijelovima golf terena kao zaustavljanje rasta drugih biljaka i uništavanje nametnika. Na golf terenima razlikujemo četiri različita dijela igrališta: Green, Tee, Fiarway i Rough na kojima rastu različite vrste trave. Područja oko rupa (Green) zahtijevaju najfiniju travu, dok ona na kojima se izvodi početni udarac (Tee) zahtijevaju travu otpornu na udarce i gaženje zbog čega je na ta dva dijela potreban intenzivniji gnojidbeni i pesticidni tretman. Prema studiji sveučilišta u Algarveu, na tamošnjim terenima troši se 613 kila raznog gnojiva po hektaru godišnje te oko osam kilograma fitofarmakoloških sredstava.

Osim gnojiva i pesticida, ekološki je problematično što se na golf terenima proizvodi i velika količine – dvije tone po hektaru – zelenog otpada koji nastaje stalnim košenjem trave. Znakovito je i da novi europski propisi nalažu vlasnicima golf terena da ispod čitave površine postave plastičnu foliju, čija je funkcija da između ostalog sprečava protok vode zagađene fosfatima i nitratima dublje u zemlju.

Autori spomenute studije u svojim zaključcima o ambijentalnom aspektu razvoja golfa ustvrdili su da u Algarveu ne postoji dovoljno kvalitetan nadzor nad upotrebom pesticida i gnojiva kao ni nad tretmanom zelenog i drugog otpada.

Nadalje, problematično je i što su na pojedinim terenima dozvolili gradnju skupocjenih kuća uz samo more pa je tako u resortu Vale do Lobo odronjavanje obale izazvalo probleme za dvije skupocjene vile. Tijekom zime u saniranje obale uloženo je dva milijuna eura te je na tom mjestu naneseno 370 kubika pijeska, a obala je proširena za desetak metara. Sada su vile ponovo sigurne.

Portugalsko iskustvo sasvim je dovoljno da prilikom odluka o budućem istarskom razvoju odvojimo žito od kukolja i ne dozvolimo da lokalna građevinska banda zloupotrijebi jednu objektivnu turističku potrebu.

Portugalskom golfu budućnost zajamčena

Novi portugalski predsjednik Anibal Cavaco Silva porijeklom je iz Algarvea, a politički promatrači procjenjuju da mu je upravo povezanost sa snažnim turističko-građevinskim lobijem desne orijentacije pripomogla da dođe na tu funkciju. Logično je da su brzo zatim krenule najave o proširenju golferskog raja na jugu zemlje. Prošlog mjeseca pokrajinu je posjetio i poznati američki investitor Donald Trump koji je iznimno zainteresiran za ulaganje u algarveški golf. Slično je i sa selektorom engleske nogometne reprezentacije Svenom Goranom Erikssonom koji sa skupinom stranih ulagača u blizini mjesta Lagos na šest milijuna četvornih metara planira izgraditi megasportski projekt koji bi sačinjavalo devet nogometnih terena, atletski stadion, dva olimpijska bazena, mnoštvo teniskih terena i, naravno – golf. Eriksson kaže da želi napraviti sportski centar za pripreme svjetske razine, čudo neviđeno koje će samo po sebi postati glavna atrakcija ovog dijela Iberijskog poluotoka. Projekt je podržala portugalska agencija za investicije, a čeka se još samo izrada studije utjecaja na okoliš i detaljnog prostornog plana. Većina lokalnog stanovništva podržava projekt. Vrtlar Joao Corriea u anketi lokalnog lista Viva Algarve projektu daje podršku. – To će nam donijeti posla, što je jako dobro jer živimo od gradnje i turizma. Tamo radim pa znam da se radi o vrlo lošoj i neproduktivnoj zemlji na kojoj je bilo nekoliko borova koji su izgorjeli u požarima prije nekoliko godina. Nasuprot njemu, Gabriela Dias, koja radi u lokalnoj trgovini bižuterije, prilično je pesimistična. – Za mene je to vrlo loš projekt jer će uništiti jednu vrlo lijepu zonu. Trebaju nam zelena područja. Uskoro će sve što je lijepo biti zauzeto projektima koji služe samo interesima bogataša. Bit će to još jedno mjesto na kojem se bogati neće miješati s nama lokalcima, procijenila je Dias. U međuvremenu, već spomenuti Sander Van Gelder, vjerojatno potaknut uspješnim nasipavanjem obale u Val do Lobu, ispred svog resorta odlučio je izgraditi čitav umjetni otok. Projekt nazvan »Nautilus« predviđa izgradnju umjetnog otoka veličine milijun četvornih metara s golf terenom, hotelom, kasinom i brdo vila i apartmana. Cijena? Milijardu i pol eura. – Mi smo ustvari prisiljeni izgraditi taj otok da bismo se zaštitili od poremećaja nastalih izgradnjom obližnje marine. Za realizaciju nam treba oko pet godina, a iskoristit ćemo znanje britansko-nizozemske tvrtke Royal Boskalis Westminster koja je slične projekte ostvarila u Ujedinjenim Arapskim Emiratima, najavio je Van Gelder, čija izjava sadrži mnogo ključnih momenata razvoja turističkog građevinarstva u Algarveu.

OPIS	PONUDA	POTRAŽNJA	REGIJA	OKOLIŠ
PREDNOSTI	kvaliteta terena, pristupačnost, raznolikost, gastronomija	izvansezonski karakter, elitni gosti, short haul (kraća putovanja)	klima, gostoljubivost, politička stabilnost	sport u prirodi, ozelenjivanje područja, stvaranje jezera, sprječavanje požara, zaštita flore i faune
SLABOSTI	kvaliteta smještaja, osposobljenost djelatnika, animacija, prevelika ponuda	koncentracija na englesko i njemačko tržište, slabo domaće tržište, cijene	zračna povezanost, prostorna uređenost, promocija, prometna signalizacija, trgovina	potrošnja vode, potrošnja gnojiva i pesticida, proizvodnja otpada, prevelika uporaba zemljišta, promjena prirodnih kultura, loše ambijentalno planiranje
OPASNOSTI	jačanje ponude na drugim destinacijma, pad kvalitete	ovisnost o europskom tržištu, španjolska konkurencija	graditeljski pritisak	pretjerana uporaba zaštićenih i osjetljivih zona, kontaminacija tla i vode, trošenje resursa, degradacija okoliša zbog pretjerane izgradnje
MOGUĆNOSTI	pretvaranje Algarva u europsku Floridu.	potražnja za destinacijama s integritetom, rast sjevernoeuropskog tržišta, jačanje nacionalnog tržišta	jednostavnost pristupa, dodatno proširenje ponude »sunca i mora«	smještaj golf terena u neatraktivnim zonama, uporaba prerađene otpadne vode, reciklaža otpada, ambijentalni monitoring i certifikati, urbanistički kontroliran razvoj

ZEMLJA	BROJ TERENA	BROJ IGRAČA
ENGLESKA	1911	937. 451
NJEMAČKA	648	483. 172
ŠKOTSKA	546	261. 075
FRANCUSKA	548	359. 141
ŠVEDSKA	442	544. 817
IRSKA	406	280. 240
ŠPANJOKLSKA	266	233. 708
ITALIJA	238	81. 100
WALES	161	70. 521
DANSKA	154	137.062
NIZOZEMSKA	142	260.000
PORTUGAL	67	17.642
SLOVENIJA	8	7.309
HRVATSKA	1	168