Tržište nekretnina: Najbolji kupci su Englezi koji traže vile s bazenima
Cijene na Jadranu kontinuirano rastu i rast će sve do ulaska Hrvatske u Europsku Uniju, i to znatno brže nego cijene na kontinentu, prognoza je sudionika tržišta nekretnina.
Jadran postaje sve atraktivniji zbog interesa Europljana koji će, prema scenariju često izgovaranom posljednjih godinu dana, pokupovati hrvatsku obalu, što podgrijava velika očekivanja prodavatelja. Ona potiču rast oglašenih cijena, a kako se realizirane cijene ne prate redovito, oglašene cijene postaju glavni barometar stanja na tržištu.
Realnost je, upozoravaju stručnjaci, ipak drukčija. Do sada je malo stranaca kupilo nekretnine na Jadranu zbog administrativnih barijera, cijene su neprimjereno visoke zbog građevinske groznice i male ponude te zbog modela ponude i prodaje neprimjerenih za europsko tržište kupaca, tumači Miroslav Dragičević iz Horwath Consultinga Zagreb, ugledne tvrtke za konzalting u turizmu. Stoga se on zalaže da Hrvatska ponudi europskom tržištu modele prodaje nekretnina jer tu prodaju ionako neće moći izbjeći. Odmah upozorava da nijedan od tih modela neće privući bolje stojeće europske kupce ne budu li uz stanovanje dobili i brojne druge sadržaje. Golf, wellness, shopping, restorani, koncerti, kazališne predstave, izložbe, razne servisne usluge smjestit će neku destinaciju na europsku kartu poželjnih nekretnina. Hrvatska ionako ne može izbjeći dolazak stranaca na obalu, pa se stoga pametnije pripremiti za liberalizaciju tržišta i iskoristiti je za vlastiti razvoj.
Europljani će nekretnine na jadranskoj obali, i kad to budu mogli činiti bez administrativnih komplikacija, kupovati budu li odgovarale njihovim zahtjevima i očekivanjima te budu li im cijene prihvatljive.
– Glavni potencijalni kupci jadranskih nekretnina europski su baby boomeri, generacija rođena između 1946. i 1964. godine, uglavnom na dobrim pozicijama i dobrog financijskog stanja, pa ih se stoga smatra najmoćnijom svjetskom starosnom skupinom.
Uglavnom raspolažu novcem od nekoliko stotina tisuća do nekoliko milijuna eura. Glavna im je preokupacija izbor mjesta za življenje ili na kojima bi provodili umirovljeničke dane. Traže mjesto s povoljnom klimom i obilje aktivnosti. Do sada su se fokusirali na jug Francuske, Italije, Španjolske, Grčke, a sada im je u interesu i Hrvatska. Traže kvalitetu ili luksuz, sigurnost, urbanu uređenost te mogućnost oslanjanja na pouzdane operatore nekretninama, kaže Miroslav Dragičević. A što hrvatsko tržište nekretninama nudi?
Nedostatak planske dokumentacije i neriješeni imovinsko-pravni odnosi znatno usporavaju prodaju nekretnina strancima koji u Dalmaciji najviše traže prostore za gradnju novih naselja resortnog tipa te stare kuće u napuštenim selima, ne nužno u blizini mora jer im trebaju tišina i izolacija od susjeda.
– Najveći interes za nekretnine pokazuju Englezi koji nerijetko dolaze u grupama kao da žele na jednom mjestu formirati male kolonije. U svojoj zemlji imaju izvrsne uvjete kreditiranja za kupnju nekretnina i odlično su informirani, ali se kod nas neugodno iznenade kompliciranom procedurom – rekla je Smilja Trgo, vlasnica agencije Trgostan.
Britanski Landmark Property osnovao je dvije hrvatske tvrtke i kupio prostor bivše tvornice ferolegura u Dugom Ratu za 8, 5 milijuna eura i milijun četvornih metara poljoprivrednog zemljišta u Starigradu na Hvaru za 20 milijuna eura. Na prostoru tvornice počinje gradnja luksuznog hotelskog naselja s marinama koje bi trebalo biti dovršeno za četiri-pet godina. Za područje Ključne na Hvaru čeka se dovršenje Izmjena i dopuna Prostornog plana županije koji bi im omogućio pretvaranje u turističku zonu kako bi gradili etno-turističko naselje.
– Prateći interes stranaca, vidjeli smo da na našem području nedostaje najviše vila s bazenima koje se mogu skupo iznajmljivati – kaže Trgo. Zato su stranci počeli sami kupovati starine i adaptirati ih u vrijedne vile. Tako je Englez Peter Roberts kupio na Boraku kod Omiša neuglednu kuću s prekrasnim pogledom daleko od mora, adaptirao je u vilu s bazenom i ljeti je iznajmljuje svojim sunarodnjacima za 500 funti za noć.
Poljoprivredna zemljišta kupuju se po cijeni od jednog do 20 eura, a građevinska od 150 do 250 eura po metru četvornom. Najbolje se prodaju mala sela s nekoliko kućica i velikim zemljištem. Tako se, primjerice, na Hvaru mogu kupiti četiri kućice na velikoj parceli za 220.000 eura koje će, kad se adaptiraju, postići cijenu od 800.000 eura. U Janjini na Pelješcu prodaje se mini naselje sa šest kućica na 95.000 metara četvornih za 2,8 milijuna eura. Budi se interes i za ruralna, dosad posve nezanimljiva područja poput drniškog kraja. Kod Drniša se prodaju četiri stare kuće sa 8000 metara četvornih zemljišta koje će investitor adaptirati i dograditi bazen. Takvi tihi, izolirani prostori u netaknutoj prirodi sve su veći hit.
Atraktivno je područje od Splita do Makarske, gdje se poljoprivredna zemljišta sa starim kamenim kućicama u prosjeku prodaju za 10 do 15 eura po kvadratu. To znači da možete uložiti pedesetak tisuća eura i nakon adaptacije takav prostor prodati za četiri do pet puta veću cijenu, kažu u agenciji. U samom Splitu živi dvadesetak stranaca, mahom Engleza koji su kupili stare stanove i kućice u Varošu, Radunici i Dioklecijanovoj palači te ih preuredili u vrhunski komforne stanove u kojima rado žive.
U Istri stranci, uglavnom Englezi, biraju nekretninu u koju će im se investicija isplatiti, pa traže kombinaciju kuće za odmor i kuće za iznajmljivanje, pojašnjava Dinko Omrčen, vlasnik agencije Villas Forum, specijalizirane za prodaju i iznajmljivanje kuća u mediteranskom stilu. U Istri se najviše traže kamene mediteranske kuće s bazenima koje uglavnom kupuje engleski viši srednji sloj.
– Naši kupci uglavnom kupuju urbanizirana zemljišta koja imaju osiguranu infrastrukturu. Ako je takva kuća na rubu sela, to znači da im je osigurana voda i struja, a ne smeta ih, dapače, ako su trgovine i restorani udaljeni i do pet kilometara. Oni prije svega traže mir i tišinu. Kad se odlučuju za kupnju, vrlo je važno i kakva je prometna infrastruktura, pojašnjava Omrčen.
– Zbog dolaska niskotarifnog avioprijevoznika “Ryan aira” u Pulu Istra je hit u prodaji nekretnina, kaže Omrčen.
Prema njegovim riječima, Englezi danas, osim kuća u Istri, sve više kupuju nekretnine u okolici Primoštena, na Braču, Hvaru, Visu, “a uskoro će i Zadar s dolaskom Ryan aira također postati sve traženiji”. Uglavnom, tvrdi Dinko Omrčen, zbog sve veće potražnje i cijene nekretnina rastu, pa tako danas srednju kategoriju kuće za odmor s bazenom u Istri nije moguće kupiti za manje od 350 tisuća eura.
Modeli ponude nekretnina strancima
1. FREE HOLD: kupnja s upisom u zemljišne knjige, u novim naseljima koja će za to biti i sagrađena. Ta će naselja morati imati kompaniju koja njima upravlja i službu održavanja kao i mogućnost iznajmljivanja trećim licima, a prema modelu koji će vlasnik apartmana dogovoriti s kompanijom.
2. KUPI I DAJ U NAJAM: ograničeno vlasništvo uz garanciju developera da kupac dobiva garantirani prihod od vraćanja u najam istog apartmana/vile. Takvim nekretninama obično upravlja neka hotelska management kompanija s brandom, što daje dugoročnu stabilnost i podiže vrijednost.
3. TIME SHARE: kupnja tzv. vlasničkog tjedna u apartmanu ili vili uz mogućnost razmjene preko za to posebno organiziranih kompanija je prije svega anglosaksonska stečevina. Taj model za sada nema jaku reputaciju na europskom tržištu zbog vlasničke kulture i brojnih afera koje ga prate
Od 525 otočića dosad prodana samo dva
Unatoč panici koja se u posljednje dvije godine pojavila u javnosti zbog opasnosti da će stranci pokupovati otočiće na našoj strani Jadrana, nove vlasnike su za sada, od 525 otočića, stekla samo dva – Mali Krknjaš kod Trogira i Smokvica kod Primoštena, dok je na nekima prodano samo nekoliko parcela.
Agenti za nekretnine koji su pretraživali zemljišne knjige utvrdili su, naime, da je u potpunosti u privatnom vlasništvu samo deset otočića pa iako interesa ima, kupce odbija činjenica da zapravo ne kupuju otok, nego zemljište na kojem ne smiju graditi ništa, nego samo adaptirati postojeće. Kako je većina otočića nenaseljena, na njima nema ni poljskih kućica, a zemljište se tretira kao poljoprivredno. Kao vlasnici zemljišta nikome ne mogu zabraniti pristup na otok niti uređivati plaže jer im to onemogućava Uredba o zaštiti obalnog pojasa, prema kojoj je pomorsko dobro sve u širini od šest metara od ruba mora.
Mali Krknjaš kod Trogira površine 24.000 četvornih metara kupila je, za 1,3 milijuna eura, tvrtka Valadria iz Zagreba, a Smokvicu veličine 56 četvornih metara kupila je, za 1,2 milijuna eura, tvrtka Mali Krknjaš iz Splita, koja je, prema sudskom registru, u međuvremenu preimenovana u Nesos Olinthu, tvrtku za turizam, a govorilo se da iza te kupnje stoji Ivica Todorić. Agenti za nekretnine nemaju ovlaštenja otkrivati vlasnike. Samo su nam potvrdili da su kupci hrvatske tvrtke. (N. B.)
