Svakodnevno se susrećemo s ljudima koji misle ili tvrde kako je plaćanje pričuve još jedan  namet, a izbor upravitelja nešto od čega nema koristi. Međutim nameće se niz pitanja: tko će organizirati i platiti pregled dimnjaka, osiguranje zgrade, sitne popravke parlafona, žarulja i sl., plaćanje struje za stubište, pregled protupožarne opreme, gromobranske instalacije, sanaciju krova, fasade i sl.

U prošlosti je većina zgrada bila u društvenom vlasništvu, pa je o njima brinuo „netko drugi“. Međutim danas su stanovi u zgradama većinom u privatnom vlasništvu, a zajednički djelovi (fasada, krov, stubište, lift itd.) čine suvlasnički odnosno zajednički dio.
Obzirom da stan u zgradi sam po sebi ne bi mogao postojati da ga ne čine i zajednički djelovi, zakonodavac je propisao da netko o tim zajedničkim djelovima mora voditi brigu, a to je upravitelj.  Izborom upravitelja i predstavnika ne prestaje  obaveze i odgovornosti svakog pojedinog suvlasnika o informiranju i aktivnom odlučivanju. Za radove koje će se provoditi u nekom razdoblju, naročito ako ti radovi  iziskuju veća financijska sredstva, potrebna je suglasnost većine.
Važno je napomenuti da  su suvlasnici u zgradi vlasnici stanova, suvlasnici zajedničkih dijelova zgrade i sredstava pričuve, a mi kao vaš upravitelj pomažemo vam u održavanju vaše imovine.

Upravljanje zgradom
Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96) i Uredba o održavanju zgrada (NN 64/97)   propisuju da su suvlasnici dužni: sudjelovati u upravljanju zgradom, odrediti osobu koja će obavljati poslove zajedničkog upravljanja- upravitelja, osnovati zajedničku pričuvu. Dakle, upravljanje zgradom nije samo pravo, već i obveza suvlasnika. Uzajamne odnose u svezi s upravljanjem zgradom, suvlasnici trebaju utvrditi ugovorom koji mora biti u pisanom obliku, odnosno Međuvlasnički ugovor koji je jedan od dva temeljna  dokumenta o upravljnju zgradama.

Meduvlasničkim ugovorom suvlasnici određuju uvjete i način upravljanja zgradom,  podatke  upravitelju, opseg poslova koje će takva osoba obavljati i odgovornost za izvršenje tih poslova. Suvlasnici imaju zakonsku obvezu upravljanje povjeriti fizičkoj ili pravnoj osobi koja je registrirana (upisana) za obavljanje tih poslova. Dakle, pri izboru upravitelja suvlasnici moraju voditi računa da to bude obrtnik, koji je upisan u registar obrtnika za djelatnost upravljanja nekretninama, ili trgovačko društvo, upisano u sudski registar. U pravnom položaju nalogoprimca, upravitelj poduzima poslove koje su mu suvlasnici povjerili ugovorom. Poslove redovite uprave u koje spada redovno održavanje zajedničkih dijelova i uređaja, upravitelj će poduzeti na temelju odluke većine suvlasnika, a izvanredne poslove organizirati na zahtjev i uz suglasnost svih suvlasnika. Međuvlasnički ugovor mora potpisati natpolovićna većina vlasnika, odnosno preko 50% prostora zgrade.

Drugi temeljni dokument je Ugovor o upravljanju zgradom– tim se ugovorom uređuju međusobni odnosi suvlasnika i upravitelja zgrade. Na pitanja koja nisu utvrđena navedenim Ugovorima, primjenjuju se odgovarajuća pravila o nalogu, Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima te drugih propisa.

Predstavnik suvlasnika
Svaka zgrada ima svog predstavnika kojega su ostali suvlasnici izabrali i ovlastili za predstavljanje.Predstavnik zgrade je osoba koja vodi brigu o zgradi (dojavljuje kvarove, hitne intervencije, male popravke, promjene vlasnika itd.) te je u stalnoj vezi s upraviteljem. Za svoj rad ima pravo na nadoknadu. O visini nadoknade odlučuju suvlasnici. Predstavnik bi trebao imati i obvezu redovitog izvješćivanja suvlasnika o svim važnijim pitanjima vezanim uz upravljanje, kao i obvezu podnošenja izvješća o svom radu i to najmanje jedan put godišnje.Važno je naglasiti da predstavnik ne može donositi odluke umjesto suvlasnika, niti raspolagati sredstvima pričuve prema vlastitoj prosudbi. Za svoj rad predstavnik odgovara suvlasnicima, a dužan bi bio nadoknaditi i štetu, ukoliko se dokaže da je kriv za njezin nastanak.

Prinudni upravitelj  
Ukoliko suvlasnici ne preuzmu obvezu upravljanja zgradom, zakonom je jedinici lokalne samouprave ( grad ili općina) dato ovlaštenje da u funkciji zaštite javnog interesa imenuje prinudnog upravitelja. Prinudni upravitelj upravlja zgradom u ime i za račun suvlasnika, ali granice njegovih ovlasti ne određuju suvlasnici, već zakonodavac. Ako se na zgradi pojave određena oštećenja koja ugrožavaju treće osobe, hitne i nužne popravke na teret suvlasnika čak i protiv njihove volje, a u cilju zaštite života i zdravlja poduzima prinudni upravitelj. Također s računa prinudne pričuve plaća se osiguranje zgrade, te naknada upravitelju (prinudnom) koja je ista kao i naknada za redovnu upravu.  

Minimalna zajednička pričuva (u prinudnoj upravi) 
Minimalna zajednička pričuva naplaćuje se svim zgradama koje su u prinudnoj upravi, odnosno tamo gdje suvlasnici nisu sklopili međuvlasnički ugovor i ugovor o upravljanju sa upraviteljem.Minimalna financijska sredstva koja su dužni uplaćivati iznose 0,54 % vrijednosti njihovog posebnog dijela u vlasništvu nekretnine godišnje, točnije 2,61 kune po kvadratnom metru mjesečno.(Etalonska vrijednost 5.880,00 Kn) / 12 mj. = 490,00  Kn * 0,54 % = 2,61 Kn/mj.

Minimalna pričuva   
Minimalnu pričuvu koju suvlasnici moraju izdvajati, odredio je zakonodavac i to u visini 0,54 % vrijednosti njihovog posebnog dijela u vlasništvu nekretnine godišnje. Preračunato 1,53 kune po kvadratnom metru mjesečno. (Etalonska vrijednost) 3.400,00 Kn / 12 mj. = 283,33 Kn x 0,54 % = 1,53 kn/m2. Iako je 16.06.2000. etalonska vrijednost stana u Hrvatskoj povećana na 4660,00 kn, a od 14.11.2003 kao što piše u privitku etalonska cijena građenja utvrđena je na iznos od 5307,83 kn, …..u 2009. Godini etalonska vrijednost je povećana na 5.808,00 kn što u konačnici po obračunu iznosi 2,61 kn/m2 pričuve. U praksi upravljanja stambenim zgradama ostala je min. pričuva 1,53 kn/m2, koja se kao što je do sada vidljivo iz prakse ne mijenja, isčekivajući donošenje novog Zakona o vlasništvu, ili do dobijanja pojašnjenja od mjerodavnog ministarstva ili zakonodavca.  

Dodatni materijali

• Minimalna zajednička pričuva.doc (29 KB)

Grad Poreč