Razgovarao: Dražen Majić

Bit će to »pojačana« lokacijska dozvola koja će sadržavati sve bitne odrednice vezane uz gradnju • Vlasnicima parcela na kojima se ne može graditi zbog Uredbe o zaštićenom obalnom pojasu država će isplaćivati naknadu • Investitori u golf teren kraj Motovuna moraju smanjiti smještajne kapacitete

Ministrica zaštite okoliša, prostornog uređenja i graditeljstva Marina Matulović-Dropulić u razgovoru za naš list prvi je put javno najavila donošenje zakona o prostornom uređenju, gradnji i urbanoj komasaciji koji će zamijeniti nekoliko postojećih zakona. Najveća novost zakonskog prijedloga svakako je pojednostavljivanje procedure ishođenja dozvola neophodnih za gradnju.

– Novi će zakon propisati samo jednu dozvolu za izgradnju. Ne znam sada kako će se takva dozvola zvati, ali bit će to »pojačana« lokacijska dozvola koja će sadržati sve bitne odrednice vezane uz gradnju. Pritom će, naravno, postojati razlike s obzirom na veličinu i namjenu objekta. Najjednostavnije će se doći do dozvole za obiteljske kuće i za jednostavnije građevine, a za objekte u kojima će se, primjerice, odvijati određeni tehnološki procesi, trebat će više dokumentacije. Naravno, ostaje uporabna dozvola kao potvrda da je sve izgrađeno u skladu s pravilima struke i zakonima.

– Koje su ostale najznačajnije novosti novog zakona?

– Obuhvatit će cjelokupni proces od uređivanja zemljišta i parcela do planiranja i gradnje. Novost je i da će projektanti i građevinari ubuduće imati puno veću odgovornost za kvalitetu projekta i gradnje koju će jamčiti svojim potpisom, a ukoliko se naš prijedlog usvoji, i financijski će odgovarati za propuste. Novim će se zakonom smanjiti i broj planova. Smatram da detaljne planove treba raditi u mnogo manjem opsegu nego dosad i ne mogu se raditi tamo gdje nisu doneseni planovi višeg reda. Detaljni planovi su komplicirani i skupi za donošenje i ne mogu reagirati na promjene na terenu. Urbanistički plan uređenja treba na puno jednostavniji i kvalitetniji način reći gdje i kako graditi.

Do konca godine izdavanje dozvola u nadležnosti lokalne samouprave

– Kakvo je trenutno stanje oko lokalnih prostornih planova? Pulski plan donosi se, primjerice, već deset godina iako je očito da polazi od potpuno netočnih pretpostavki i uz smiješna tekstualna objašnjenja.

– Hrvatska nema dovoljno urbanista. Urbanistička struka je u velikoj stagnaciji budući da se arhitekti prvenstveno orijentiraju na poslove koji donose veći novac. Neki izrađivači planova rade i po 40 planova tako da se stvari prepisuju jer nema istraživanja koja su morala prethoditi izradi plana. Novi zakon predviđa i osnivanje urbanističkog zavoda na razini Hrvatske u kojem će, osim urbanista, biti zaposleni sociolozi, demografi i svi drugi stručnjaci koji trebaju sudjelovati u planiranju. Savjet za prostorno uređenje je već utvrdio kriterije za planiranje i oni će biti dobra podloga za rad tog zavoda. S Arhitektonskim fakultetom dogovorili smo i pokretanje novih studija i usmjerenja vezanih za područje planiranja.

– Hoće li ijedna općina ili grad snositi posljedice zbog očigledne sporosti u donošenju planova od koje koristi imaju jedino graditelji apartmana?

– Sve ovisi o njihovom ponašanju u sljedećih nekoliko mjeseci. Vjerojatno ćemo u nekoliko slučaja morati poduzeti određene mjere.

– Kada će lokalna samouprava preuzeti izdavanje dozvola i jesu li županije i gradovi uopće spremni za taj posao?

-To će se svakako dogoditi do konca ove godine. Ne očekujem veće probleme jer se pretežno radi o postojećim službenicima koji će prijeći u regionalnu i lokalnu samoupravu i biti na njenom proračunu, što znači da će biti bolje plaćeni. Možda će bolje plaće privući i bolje kadrove.

Podnijeli smo zahtjeve za smjenjivanje nekoliko državnih službenika

– Međutim, dosad nije bilo nikakvih smjena u državnoj upravi niti je ijedan projektant izgubio licencu. S druge strane, hotel u Banjolama najbrutalniji je primjer njihove sprege u bezakonju. Nova ideja tog mentalnog sklopa je zatrpavanje podruma i prizemlja da bi se izbjeglo rušenje.

– Tijekom ove dvije godine napravili smo mnogo upravnih nadzora kojima smo utvrdili veće ili manje propuste u radu i preko kontrolnih nadzora provjeravamo učinak. Točno je da dosad nitko nije odgovarao, ali smo podnijeli zahtjeve za smjenjivanje nekoliko službenika. Ne mogu vam reći o kojim se službenicima radi osim da Istra zasad nije u pitanju. Što se tiče Banjola, nećemo tolerirati nikakvo zatrpavanje. Kao što je poznato, poništili smo dopunu građevne dozvole za taj projekt pa sada čekamo novi prijedlog investitora na koji ćemo se očitovati.

– U posljednje vrijeme ponovno su oživjeli napadi na Uredbu o zaštićenom obalnom pojasu.

– Napadi nisu nikad ni prestali. Glavne primjedbe, a time i pritisci glede primjene Uredbe o zaštićenom obalnom pojasu dolaze od ljudi koji imaju parcele uz more i od onih koji bi gradili što bliže moru. Osnovni motiv donošenja uredbe bio je zaustaviti uništavanje obale i uputiti jedinice lokalne samouprave da donesu takve prostorne planove koji će s jedne strane svima omogućiti pristup moru a s druge potaknuti gospodarsku djelatnost, odnosno projekte koji će dugoročno zapošljavati ljude.

Istaknula bih da potpuno razumijem ljude koji imaju vrijedno zemljište uz more na kojem sada zbog uredbe ne mogu ništa graditi. Ti su ljudi sigurno zakinuti i zato će država uskoro osnovati fond iz kojeg ćemo im isplaćivati određenu naknadu. Poznato je da će Vlada predložiti ukidanje Fonda za privatizaciju koji bi se spojio sa Središnjim uredom za državnu imovinu. Time bi se upravljanje svim državnim nekretninama koncentriralo na jednom mjestu. Iz tog bi se središnjeg fonda namaknula sredstva za isplatu naknada vlasnicima zemljišta, ali one, naravno, ne mogu biti tržišne. Ili bi država putem prava prvokupa otkupljivala zemlju, slično kao što to određuje prijedlog Zakona o otocima.

Uredba nije odraz želja HDZ-a za kontrolom jadranskih projekata

– Kako komentirate izjave Tončija Tadića koji je javno postavio pitanje ustavnosti same uredbe?

– Ustav je dao pravo državi da zaštiti svoj vrijedan prostor kao što je odredio i da jedinice lokalne samouprave samostalno donose prostorne planove, osim na područjima koja su posebno zaštićena. Prema tome, sve je jasno. S tim prostorom treba pažljivo upravljati kao i s nacionalnim parkovima, parkovima prirode ili zaštićenim krajolicima.

– Iz oporbenih krugova čuje se primjedba da je jedna od funkcija uredbe bila da HDZ po dolasku na vlast dobije priliku da još jednom provjeri i odobri sve velike projekte na Jadranu.

– Oporba bi se trebala prisjetiti da su upravo oni iz zakona izbacili odredbu o obavezi izrade planova čime su omogućili da dođe do nereda u prostoru jer su gradovi i općine radili na osnovi planova iz, primjerice, 1975. ili 1983. godine koji više nisu imali veze sa situacijom na terenu. Divljala je bespravna gradnja i u nedostatku kvalitetne planske dokumentacije nicali su apartmani i objekti koji su investitorima donijeli brzu zaradu, a prostor devastirali. Morali smo zaštititi obalu koja se ubrzano uništavala. Mi ne kontroliramo projekte, već planove, što nam je i zakonska dužnost, a planovi su, naravno, korektiv projekata.

– Uzmimo, primjerice, projekte tvrtki AB Maris i Darija na brijunskom priobalju koji su 2003. imali usvojene detaljne planove, ali ništa dosad nisu realizirali jer čekaju usklađenje s Uredbom. Kroz kontrolu planova ipak se indirektno kontroliraju i projekti?

– Trebate znati da na detaljne planove ne možemo dati suglasnost dok se ne usvoje planovi višeg reda. Prvo su se s Uredbom usklađivali županijski planovi, trenutno radimo na gradskim i općinskim planovima a kad oni budu usvojeni, davat ćemo suglasnost na detaljne planove. Morali smo uvesti red počevši od glave, a ne od repa. Žao mi je što će se neki zbog toga morati strpjeti. Taj se velik posao ipak bliži kraju

Previše građevinskog zemljišta uz istarske golf terene

– Kakav je stav aktualne državne vlasti o razvoju golfa?

– Vlada podržava razvitak golfa. Mislim da nam golf treba jer privlači imućnije goste. Nama su, osim mora i sunca, generalno potrebni novi sadržaji, a golf je jedan od atraktivnijih budući da svjetske statistike pokazuju da ga igra sve više ljudi. Prilikom usklađivanja županijskih planova dosad smo odobrili lokacije za više od 40 golf terena.

– Međutim, u praksi je očito da su višemilijunska davanja po raznim osnovama tolika da se ne može niti početi razmišljati o investicijama u golf. Jedan je investitor izračunao da bi prije početka radova morao izdvojiti 23 milijuna eura za razna davanja koja u drugim zemljama ne postoje.

– Vlada će uskoro osnovati povjerenstvo na najvišoj razini koje će predložiti rješenja za sve probleme koji se javljaju pri razvijanju golfa. Vlada je zadužila sva ministarstva da predlože izmjene i dopune zakona i podzakonskih akata kojima bi se omogućila brža, jednostavnija i jeftinija izgradnja golf terena. Vrlo brzo završit ćemo s poslom.

Postoji još jedan veliki problem. Naime, većina golf projekata u Istri predviđa mogućnost 15-postotne izgradnje smještajnih kapaciteta. Jasno je da su investitori zainteresirani da što više izgrade takvih kapaciteta, što ne bi bilo loše kada bi oni bili isključivo u funkciji golfa. Mislimo da je 15 posto previše i sugeriramo županijama da prilikom izmjena planova taj postotak smanje. Ne želimo onemogućavati izgradnju vila i apartmana za potrebe golfa, ali ne želimo ni izgradnju za prodaju koja nema veze s golfom. Ako se ipak dozvoli takva izgradnja, ona ne treba biti uz samo more. Takvi bi kapaciteti morali biti u unutrašnjosti kompleksa golf igrališta i onda problema nema.

– Od spomenutih 40 terena koje ste odobrili 22 su u Istri. Do tog broja došlo se tako što je županijski Zavod za prostorno planiranje poslao okružnicu o potrebama za golfom pa su načelnici odgovarali u stilu: mi bismo u Rovinju dva ili mi bismo u Poreču tri. To se radilo bez studije koja bi objasnila zašto su 22 terena bolja od 5, 10 ili 15.

– Činjenica je da je na određenom području dobro izgraditi nekoliko terena zbog same prirode igre budući da gosti u okviru svog boravka preferiraju igrati na više različitih terena. Već je iz vašeg pitanja očito da master plan razvoja golfa nije napravljen. Ipak, ne zaboravite da svaki projekt golfa mora imati studiju o utjecaju na okoliš, a bez pozitivno ocijenjene studije ne može se dobiti dozvola. Primjerice, motovunskom projektu golfa ne možemo dati suglasnost i oni će morati bitno promijeniti projekt u dijelu smještajnih kapaciteta. Na lokaciji u blizini Motovuna, koji je zaštićeni spomenik kulture, ne možemo dozvoliti gradnju velikih kapaciteta koji bi promijenili vizuru tog kraja i ugrozili spomenik kulture.

Koliko će golf terena na koncu biti u Istri, pokazat će studije o utjecaju na okoliš kao i isplativost svakog pojedinog projekta i zbog toga je dobro da ih je u županijskom prostornom planu predloženo više. Veliki je problem zemljište koje je u pravilu u mješovitom vlasništvu pa nekada vlasnici manjih parcela ucjenjuju investitore i tako zaustavljaju investiciju. I za to će se predložiti rješenje.

Glavni kriterij razvoja Brijuni rivijere više neće biti maksimalna isplativost za investitora

– Iako se mnogo toga promijenilo na bolje, o megaprojektu »Brijuni rivijera« još uvijek se jako malo zna u javnosti.

– Znat će se kada za to budu ispunjeni uvjeti. Smatram da takvi projekti ne bi ni trebali ići u javnost dok struka ne definira svoj stav. Studija koju je za naručitelja napravio Horwath Consulting polazila je, naravno, od projekcije isplativosti za investitora. Međutim, struka je dovela u pitanje takav koncept razvoja tog vrijednog područja. Zato smo zaključili da Zavod za prostorno planiranje Ministarstva napravi koncept projekta »Brijuni rivijera« prvenstveno u odnosu na izgrađenost prostora. Već sada mogu reći da kriterij neće biti maksimalna isplativost. Taj će koncept biti gotov za oko mjesec dana nakon čega će se sastati Savjet projekta »Brijuni rivijera« koji čine načelnici i gradonačelnici gradova i općina s tog prostora i koji će reći što misle o tom projektu. Tada će se i javnosti prezentirati projekt.

– Je li konačno riješen model unosa zemljišta?

– Vlada je definitivno odlučila da svoje zemljište više neće prodavati, već će davati koncesiju ili pravo građenja. Dosad je država u više navrata jedinicama lokalne samouprave prepuštala nekretnine kojima su one na različite načine gospodarile.

Povremeni stanovnici neće proći

– U prostornim planovima pojedinih općina tijekom usklađivanja s uredbom počeo se pojavljivati termin povremeni stanovnici koji se odnosi na vlasnike mnogobrojnih istarskih apartmana. S obzirom da se u zakonima ili pravilnicima taj termin nigdje ne spominje, možete li nam ga pojasniti? 

– Taj termin ne postoji u planiranju i njime se pokušava omogućiti izgradnja vikendica i apartmana na područjima namijenjenim turizmu, što ne možemo dopustiti. Apartmani u turističkim zonama moraju biti dio hotelskog kompleksa i ne mogu se prodavati. Povremeni stanovnici u zakonima i pravilnicima ne postoje i to neće proći.